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Impuestos Generados en la Compraventa

Conócelos y Analízalos antes de comprar o vender.

IMPUESTOS:

ISTP (Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales).

Este impuesto es municipal, es decir, que la cantidad que se paga la recauda el municipio en el que se encuentra el bien inmueble materia de la enajenación, es invariable, cada vez que se realice una transmisión de propiedad independientemente del acto jurídico en el que se realice, debe de pagarse dicho impuesto y correrá a cargo de quien Adquiere.

Se cobra en base a un tabla que cada municipio pública en su Ley de Ingresos, el recuadro que se muestra a continuación es el que se toma como base en el municipio de Zapopan, Jalisco.

Depende del valor catastral que resulte del Avalúo Catastral que autoriza la Dependencia de Catastro para efectuar el pago de este impuesto, por ejemplo si el valor resultante de dicho avalúo es de $1’800,000.00 la base es el renglón 5 del recuadro que se muestra más adelante (ver imagen 1) y la operación para saber el pago es muy sencilla, la cuota fija se considera para la cantidad del límite inferior que es $1’500,000.00 y al excedente de tu valor, es decir, $300,000.00 le aplicas el 2.70%, sumas las cantidades y ese es el monto a pagar.

Monto Limite Inferior Pago
$1’500,000.00………………..…………………………………….$31,350.00
Excedente Porcentaje
$ 300,000.00……..…………….2.70%………………………$ 8,100.00
Impuesto a Pagar: $39,450.00
(Imagen 1)

TARIFAS
BASE FISCAL CUOTA FIJA TASA MARGINAL SOBRE EXCEDENTE
LIMITE INFERIOR
LIMITE INFERIOR LIMITE SUPERIOR
$0.01 $300,000.00 $0.00 2.50%
$300,000.01 $500,000.00 $6,000.00 2.55%
$500,000.01 $1,000,000.00 $10,100.00 2.60%
$1,000,000.01 $1,500,000.00 $20,600.00 2.65%
$1,500,000.01 $2,000,000.00 $31,350.00 2.70%
$2,000,000.01 $2,500,000.00 $42,350.00 2.80%
$2,500,000.01 $3,000,000.00 $53,850.00 2.90%
$3,000,000.01 en adelante $65,850.00 3.00%

Es importante que se tome en cuenta el estado en el que se realiza la operación de compra-venta, ya que, es variable de un estado a otro.

I.V.A. (Impuesto al Valor Agregado)
Si la propiedad que se está vendiendo, es total o parcialmente comercial, la persona que adquiere deberá cubrir este impuesto, siendo la base el valor que tenga la superficie de construcción con giro comercial.

Ejemplo: Si tienes un Local comercial con un valor de $5’000,000.00, de los cuales el valor de la construcción es de $3’200,000.00 deberás de pagar el 16% de I.V.A. equivalente a $512,000.00.

I.S.R (Impuesto Sobre la Renta)

La venta de una propiedad es sujeta al pago de I.S.R. y puede generarse tanto para la parte que vende como para la parte que adquiere, esto depende de quien obtenga la rentabilidad en la operación que se realice.

I.S.R. por ENAJENACIÓN:

Se genera para el vendedor y se considera como el más común, ya que, la mayoría de las ventas se realizan con ganancia para quien vende, su cálculo es mucho más complicado que los impuestos anteriores, en virtud de que su base son índices, tablas y tarifas, que se modifican constantemente, actualmente existen programas que realizan el cálculo y facilita el trabajo de quienes tiene la obligación de realizarlo como son los Notarios. Los datos básicos de dicho cálculo son la fecha y el monto en el que se adquiere la propiedad y la fecha y el monto en el que se enajena.

En este caso la Ley del Impuesto Sobre la Renta, permite al vendedor no pagar dicho impuesto si su ingreso es derivado de la enajenación de su casa habitación, siempre y cuando no exceda de cierto valor; derivado de ello el Reglamento del I.S.R. indica cuales son los requisitos que se deben de cubrir para obtener dicho beneficio.

I.S.R. por ADQUISICIÓN:

Cuando el que obtiene la rentabilidad es el Comprador, este deberá de cubrir tal impuesto, pero aquí las reglas del cálculo cambian, ya que en todos los caso de enajenación en los que el valor del avalúo exceda en más de un 10% al monto de la contraprestación pactada por las partes en una operación, el pago que debe de cubrir el adquirente resulta de aplicar el 20% sobre la parte que el valor del avalúo exceda al de la contraprestación pactada.

Ejemplo:
Valor Avalúo Contraprestación Excedente Pago 20%
$2’800,000.00 $3’200,000.00 $400,000.00 $80,000.00

I.S.R para el RESIDENTES EN EL EXTRANJERO en la enajenación:

Cuando la enajenación de un bien inmueble lo realiza el propietario de un inmueble que tiene su residencia en el extranjero, este debe de cubrir también el I.S.R por la transmisión que realiza; la cantidad a pagar se determina aplicando la tasa del 25% sobre el total del ingreso obtenido, sin reducción alguna.

Ejemplo:
Valor Contraprestación Pago 25%
$2’800,000.00 $700,000.00

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